学区房是一场疯狂游戏

北京市五道口附近一小区房屋的预售价格已经超过平均每平米10万元了。除了五道口附近的学区房资源紧俏之外，中关村等重点小学附近的房屋价格也在8万/平米上下。

我不奇怪学区房比普通的房价高，但像中国这样学区房比普通房高这么多就有点夸张了。如果五道口不是学区房的话，大概售价在四五万也就够了，但只要一赋予学区房的名字，价格就是翻倍了。

有人说，很简单啊，咱们中国是有户籍制度的，学区的房子当然贵。这个说法不对。就拿美国来说，虽然没有户籍制度，但做法上是分“户籍”的，也是有学区房的说法的。在美国，公立学校也是划片招收，大学也是对自己本学区的生源给予优待。所不同的是，在美国，你要成为这个学区的生源相对比中国简单，你只要买这个区域内的房子或者租房一年以上，你向当地提供一些证明，比如你的驾照信息显示你住到这个区域已经一年以上了，那你就属于这个学区了。可见，美国虽然没有户籍的说法，但其实做法上也是按照户籍来的，只不过他们换“户籍”相对简单。英国也是如此。

照上面的说法，美国的户籍不值钱，这可以理解。但对于同一个城市户籍来说，同一个城市的学区房比差应该和中国是一样的。可事实情况呢，就拿学区质量最高的波士顿来说，美国的学区房大概比普通房贵30%左右。美国的学区房比差比中国的逊色不少。

比较之下，中国是天价学区房，究竟是什么让中国学区房这么炙手可热呢？

我一直在想这跟中国的特殊时期有关。近年来，我国居民的消费意识正在逐渐转变，曾经物质消费的硬消费正在退居二线，转而由子女教育消费主导的软消费开始在为居民消费中占有越来越重要的位置。这种软消费在中国最甚。

上面还不是最重要的，我们一直在思考，中国天价学区房的最要点还是在学区房供需关系上的严重倒挂。一般来说，价格是调节市场一只无形的手，但在学区房面前却显得失灵了。北京学区房的供给与需求比率就达到惊人的1：10。需求过于旺盛而供给严重短缺，造就了畸形的卖方市场，供求关系的脱节导致了学区房价格上涨过快。

那么学区房为什么有这么畸形的供需关系呢？我们总结为两句话：增量不足，存量有限。

第一句话我们可以这么理解，影响学区房增量供给的两个重要因素是土地和建设年限。而优质的学区一般都是有年头的老学区，基本都位于基础设施比较完善，交通发达，规划基本完成的城市中心，可用于扩大建设的土地资源本来就非常有限。因而大幅度增加学区房供给的可能性几乎为零。再加上，房地产增量市场属于寡头垄断市场，开发商处于强势地位，追逐利润是开发商的目标，学区等稀缺资源成为房地产附属品，学区房即使出现增量，其价格也必然不会低。